Bausparfinanzierung vs. Annuitätendarlehen

„Bausparen ist sicher! Also kann man damit auch finanzieren!“ – Es sind die Worte und Gedanken einer älteren Generation. Zeitgemäß ist es längst nicht mehr, oder?

Wir erleben gerade einen der interessantesten Immobilienbooms seit langer Zeit. Die Corona-Krise im vergangenen Jahr hat ebenfalls den Kauf entsprechend beschleunigt. Die Wünsche nach mehr Raum für Homegym, Homeoffice oder ähnlichen sind enorm. Es geht um Platz, den man sich nur auf dem Land leisten kann und das wissen die Dörfler:innen. Entsprechend werden die Preise angezogen und die der Städte stagnieren. Viele Menschen hatten Zeit, sich Gedanken zu machen, andere wiederum konnten durch neue Strukturen der Unternehmen im Homeoffice bleiben.

Viele entscheiden daher, sich zu vergrößern. Aber nicht nur die Immobilienwahl hat die Qual inne, sondern auch die Entscheidung, welche Art der Finanzierung.

Das bedeutet, dass eine Annuität monatlich gezahlt wird. Es handelt sich also um einen Betrag, der sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Der Zins bezieht sich dabei immer auf die noch offene Restschuld. Ist der Finanzierungszins beispielsweise in Höhe von 1 % p. a. (Per anno – pro Jahr) bei 100.000,00 €, wäre die erste monatliche Zinszahlung 83,33 €. Hinzu kommt der Tilgungsbetrag. Dieser wird ebenfalls in Prozent angeben und liegt im günstigsten Fall bei 2 % p. a. – in diesem Beispiel also 166,67 €. Da sich die Annuität aus dem monatlichen Beitrag von Zins und Tilgung zusammensetzt, ergibt sich daraus ein Betrag von ca. 250 €. In den folgenden Monaten wird die Restschuld weniger und folglich sinkt zu jeder Rate der Zinsanteil. Gleichzeitig steigt aber der Tilgung-Beitrag, sodass die monatliche Rate von 250 € unverändert bleibt.

Die Vorteile liegen klar auf der Hand.

Die Restschuld wird deutlich und schneller verringert. Der Nachteil ist aber, dass es typischerweise eine Zinsbindung gibt. In den meisten Fällen handelt es sich um eine 10-jährige Zinsbindungen. Läuft diese aus, wird der Zins neu verhandelt. Das Problem, niemand kann in die Zukunft schauen. Dadurch können die Zinsen nach der Zinsbindung sich enorm nach oben verschlechtern.

Bei dem Beispiel mit den 100.000,00 € wird es sicherlich nicht unbedingt Erschwerungen geben. Liegt der Finanzierungsbereich aber weiter oben, kann dies dann schon die Krux werden. Steigen die Zinsen in 10 Jahren auf 4,5 %, haben die Vertragsinhaber:innen mit 300.000,00 € Restschuld ein kleines Problem, wenn diese vorher 1,0 % gewohnt, waren. Dann wird aus der anfänglichen Tilgung von 950,00 € (bei angenommenen 380.000,00 € Finanzierungsvolumen), eine Rate von ca. 1.625 € – insofern man keine Sondertilgung geleistet hat.

Zurück zur Überschrift. Was unterscheidet eben das Annuitätendarlehen von der Bausparfinanzierung? Ebenfalls zur Erklärung:

Bei der hiesigen Variante nehmen die Kund:innen ein tilgungsfreies Darlehen. Diese zahlen also keine Tilgung wie bei dem Annuitätendarlehen, sondern nur die Zinsen. Die Tilgung jedoch geht in ein sogenanntes „Tilgungsersatz Modell“. Diese sind dann meistens die Bausparprodukte. Folgendes Bauspiel: Wie bei dem Annuitätendarlehen können auch hier die 100.000,00 € angenommen werden. Ebenfalls liegt der Zins des Darlehens bei 1 % und die (Ersatz-)Tilgung bei 2 %. Anders als bei der ersten Darlehensvariante werden die Zinsen immer gleich bleiben. Die Kund:innen zahlen also jeden Monat unverändert die 83,33 €. Im Idealfall, solange bis der Bausparvertrag in der Zuteilung ist. Das ist bei der ersten Hochrechnung viel teurer! Die Tilgungsersatzleistung geht in den Bausparvertrag. Dieses Prinzip beruht auf einem alten Kollektivgedanken, ist aber für das erste Verständnis nebensächlich. Mit diesem Produkt haben die Vertragsinhaber:innen die Möglichkeit, ein Darlehen zu erhalten. Dies geht aber nur dann, wenn der Bausparvertrag bis zu einer gewissen Höhe bespart wird. Die etwas oben genannte „Zuteilung“.

Der Trick also einer Bausparfinanzierung liegt darin, ein Darlehen zu ersparen. Denn neben den Zinsen für die Hypothek gibt es auch noch die zinsgünstige Bauspardarlehensvariante. Aktuell liegen die Zinsen für ein Bauspardarlehen im Bereich von 0,7 – 1,5 %. Natürlich gibt es hier verschiedenste Angebote von Banken und Bausparkassen.

Der klare Vorteil liegt also nicht beim Annuitätendarlehen! Natürlich verringert die Schuld sich bei der primären Variante schneller und auch die Zinszahlungen sind in den ersten Jahren deutlich weniger. Aber nach dem Ablauf der Zinsbindung gibt es die Neuverhandlung! Die Eigentümer:innen mit der Bausparfinanzierung können in dieser Situation bequem die Zuteilung mit dem Zins annehmen, für den sie sich bei Aufnahme des Kredites entschieden haben. Der „Annutitätenfreund“ kann nun ins Schwitzen kommen. Haben sich die Bausparer:innen also zum Beispiel für 1,3 % Darlehenszinsen entschieden und ist das Zinsniveau jedoch weiter gesunken, können die Eigentümer:innen günstig umschulden. Der Nachteil liegt nun aber in den vielen Zinsen, die gezahlt wurden, denn die Restschuld wird bei der Bausparfinanzierung definit größer sein.

Mittlerweile bieten aber auch die Banken eine längere Zinsbindung an. Jedoch erhöhen sich die Zinsaufschläge für die Jahre, die man anhaltend abgesichert wissen möchte. Aber selbst, wenn hier die Zinsen höher ausfallen als bei der Bausparvariante, lässt es sich rechnen! Auf der anderen Seite kann die Bausparfinanzierung eben bei beträchtlichen Finanzierungssummen eine absolute Planungssicherheit geben. Das wissen die Geldgeber. Dementsprechend haben sich die Abschlussgebühren bei den meisten Banken von 1,0 % auf fast 1,6 % erhöht.

Den wahren Vorteil oder Nachteil gibt es daher nicht unbedingt „festgeschrieben“. Es muss errechnet werden, was sich am meisten lohnt. Die Investor:innen freuen sich über höhere Zinszahlungen als die Häuslebauer:innen. Es kommt aber auch auf die Höhe der Finanzierungssumme wie die Möglichkeiten der Tilgung an. Oftmals ist es daher nicht unsinnig, beides zu versuchen zu verbinden.