Baufinanzierung für Selbstständige, Unternehmer und Existenzgründer

Eine Übersicht

Einige der vermeintlich schwierigsten Immobilienfinanzierungen sind nicht unbedingt die, die eine über 100 % Finanzierung ausmachen. Es sind auch nicht unbedingt die Denkmalgeschützten oder die mit Erbpacht belegten Immobilien. Es ist der „Mensch“, der am Ende des Tages das Geld von der Bank benötigt.

 Für mich ist es immer wieder spannend, Unternehmer:innen, Ärzt:innen oder einfach die Handwerker:innen beim Bauprojekt zu begleiten. Natürlich kommt es hier sogar schon auf die ausführende Tätigkeit an.

Aber wie guckt sich ein Banker in der Sachbearbeitung den eingereichten Fall einer selbstständigen Person an?

Der Bank ist in erster Linie egal, ob man Angstellte:r,Geschäftsführer:in einer GmbH ist oder ein Einzelkaumann oder eine Einzelkauffrau mit fünf Mitarbeitern. Wichtig sind als erstes die Steuerunterlagen und die damit verbundenenDokumente wie Bilanz, Gewinnermittlung und Summen– und Saldenlisten. Gerade bei einem angestellte:nGeschäftsführer:in sind Unterlagen wie Bilanzen und Jahresabschlüsse für die Bank essenziell. Der Einzelkaufmann oderdie Einzelkauffrau hat dabei manchmal ein leichteres Spiel. Hier werden häufig wie bei einer angestellten Person nur die Einkünfte betrachtet*. Vielen Banken reichen die letzten beiden Steuerbescheide und Steuererklärungen.

Aber was sagt der Steuerbescheid aus und wofür dann noch die Steuererklärung?

Die Steuererklärung gibt Auskunft über das Nettoeinkommen. Ganz pauschal könnte man sagen: Das Jahreseinkommen Minus der zu verrichtenden Steuerschuld ist gleich unser Nettobetrag, welches wir jetzt einfachhalber durch das Jahr teilen. Das Pendant zum Steuerbescheid ist natürlich die Steuererklärung. Diese wird ebenfalls häufig gefordert, weil es die „ordentliche“ Bearbeitung seiner Steuersachen darstellt. Man schaut und vergleicht hier zum Beispiel die Steuererklärung aus dem Jahr 2018 mit dem Steuerbescheid 2018 um dort wohlwollend Regelmäßigkeiten erkennen zu können. Weiter sind Selbstständige in aller Regel immer ein Jahr im Verzug, weil die Steuerunterlagen noch nicht alle da sind. Daher gibt die Steuererklärung des Jahres (hier fallbezogen) aus dem Jahr 2019 wieder einleuchtend den Ausblick.

Wofür braucht die Bank die Summen und Saldenlisten und Jahresabschlüsse?

Nicht nur der Mensch, sondern eben auch das Unternehmertum wird durchleuchtet. Hier schaut sich die Bank die Liquiditätsgrade und Eigenkapitalquote gerne an. Wem das zu fachlich ist, der darf gerne schmunzeln. Aber viele Banken machen es heute eben noch auf diese traditionelle Art und Weise.

Aber aufatmen!

In der Regel wollen die Banken aber diesen „Stress“ nicht verursachen! Daher reichen eben die letzten beiden Steuerbescheide und Steuererklärungen. So kann ich zum Beispiel meinen Kund:innen immer gut helfen, da ich bei Erhalt dieser Unterlagen eine teilweise vorgezogene Prüfung machen kann. Zusätzlich bin ich schneller im Austausch bei Rückfragen zu meinen Kund:innen, als wenn diese die Finanzierungsanfragen selbst bei jeder Bank stellen würden.

Wie schaut’s eigentlich mit Existenzgründer:innen aus?

Auch hier kommt häufig der Gedanke, als Einsteiger in der Selbstständigkeit bekomme ich kein Darlehen. Bei einem guten Businessplan und einem guten letzten Lohnsteuerbescheidlässt sich aber mit jeder Bank gut diskutieren.

Wie langer dauert eine Anfrage im Schnitt?

Es soll kein Geheimnis sein, dassein:eÄrzt:in natürlich sehr schnell eine gute KDF** nachweisen kann und damit innerhalb von schon einer Woche eine Rückmeldung der Bank erhalten wird. Komplizierter ist es eben bei den Handwerker:innen, da eine komplette Unternehmensstruktur nachgebildet werden muss – da kann es schon mal zwei bis drei Wochen dauern.

Wenn die Bank eine gewisse KDF aufgestellt hat, liegt es in der Natur der Sache, dass es jetzt um die Immobilienbewertung geht. Dabei kommt es auch wieder darauf an, wie viel Eigenkapital man als Haushalt mitbringt.

An dieser Stelle kann ich allen Selbstständigen raten, sich mit Finanzierungsberater:innen zusammen zu setzen, die ebenfalls Referenzen haben. Weil das so wichtig ist, bestehe ich auch bei meinen Kund:innen immer auf eine Referenz. Für meine Kund:innen nehme ich viel Arbeit ab – zum Beispiel bei der Bestellung der Unterlagen beim Steuerbüro. Ebenfalls nehme ich der Bank durch meine Vorprüfung zwar nicht die Arbeit ab, kann sie aber erleichtern, um Unklarheiten direkt zu klären. Damit bekommen meine Kund:innen ebenfalls immer eine schnelle Rückmeldung.

*Kommt natürlich auch immer auf die Fallgröße und den Umfang der „Sache“ an.

**Kapitaldienstfähigkeit